Efectos de la no convalidación del Real Decreto-ley 16/2025 en la plusvalía municipal
Este profesional cuenta con una sólida trayectoria en el ámbito de la fiscalidad inmobiliaria y la gestión de proyectos vinculados a la arquitectura y la tributación. Actualmente es Senior Project Manager en Local & Indirect Taxes en Euro-Funding, tras haber ejercido como Project Manager en Fiscalidad Inmobiliaria, asesorando a clientes en la optimización de su carga fiscal mediante la aplicación de beneficios y deducciones. Previamente trabajó como Arquitecto en el Ministerio de Asuntos Exteriores y Cooperación, donde se encargó de la redacción de anteproyectos, la supervisión técnica y la gestión de documentación de licitaciones, además de formarse como Opositor al Cuerpo de Arquitectos de la Hacienda Pública, especializándose en valoraciones fiscales y catastrales. Su formación académica incluye la Licenciatura en Arquitectura por la Universidad Europea, junto con dos másteres en la Universidad Politécnica de Madrid: uno en Patología de la Edificación y Actividad Pericial y otro en Dirección Integrada de Proyectos de Construcción, así como cursos especializados en delimitación inmobiliaria, catastro, registro de la propiedad y tributos locales. Esta combinación de experiencia técnica y fiscal lo convierte en un perfil altamente cualificado para el asesoramiento en fiscalidad inmobiliaria, con una visión integral que une arquitectura, valoración patrimonial y tributación.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es actualmente uno de los impuestos locales más sujetos a cambios normativos. En los últimos años, las resoluciones del Tribunal Constitucional han cuestionado de forma directa el sistema clásico de determinación de la base imponible, lo que ha forzado al legislador a modificar su regulación en varias ocasiones. Estas reformas sucesivas no han logrado aportar estabilidad al impuesto y, por el contrario, han incrementado su complejidad y las dificultades en su aplicación práctica.
En este contexto normativo se dictó el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, mediante el cual se introdujo una nueva revisión de los coeficientes máximos aplicables en función del periodo de generación del incremento de valor. Dichos coeficientes, cuya actualización anual viene expresamente contemplada en la normativa reguladora del IIVTNU, sirven para calcular la base imponible cuando el sujeto pasivo opta por el método de cálculo objetivo. Este método coexiste en la actualidad con el método de cálculo real, instaurado tras las resoluciones de inconstitucionalidad que invalidaron el esquema de cálculo anterior.
Un escenario conocido: lo ocurrido en 2025
Pese a lo excepcional que pueda parecer esta situación, lo cierto es que no se trata de un hecho aislado. Un escenario prácticamente idéntico se produjo en 2025, cuando el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, aprobó una actualización de los coeficientes del IIVTNU con efectos desde el 1 de enero de ese año. Al igual que sucede ahora, dicha norma tampoco fue convalidada por el Congreso, quedando sin efecto las modificaciones introducidas apenas unas semanas después de su entrada en vigor.
Este doble episodio, en ejercicios consecutivos, pone de relieve la inestabilidad normativa que rodea actualmente la gestión del IIVTNU y genera una clara sensación de inseguridad jurídica para los contribuyentes, que se ven obligados a revisar y, en su caso, regularizar sus liquidaciones o autoliquidaciones tras cada cambio normativo frustrado.
Desde una perspectiva sistémica, este tipo de situaciones no contribuyen a crear un entorno de certidumbre, elemento esencial para el correcto funcionamiento del sistema tributario. La constante modificación de coeficientes, seguida de su pérdida de vigencia por falta de convalidación parlamentaria, no solo introduce incertidumbre para los obligados tributarios, sino que también incrementa la carga administrativa de las entidades locales encargadas de la gestión y recaudación del impuesto.
Efectos de la no convalidación sobre las operaciones realizadas en enero de 2026
La pérdida de vigencia de los coeficientes modificados por falta de convalidación plantea la necesidad de revisar las operaciones afectadas durante ese breve intervalo temporal. En estos supuestos, resulta recomendable analizar las cuotas resultantes calculadas mediante el método de cálculo objetivo del IIVTNU, ya que la aplicación de coeficientes posteriormente no convalidados puede haber generado resultados distintos de los que corresponderían conforme a la normativa vigente tras el decaimiento del Real Decreto-ley.
Desde un punto de vista práctico, el impacto no es homogéneo para todos los contribuyentes. Con carácter general, en aquellos supuestos en los que el periodo de generación del incremento de valor se sitúa entre los 0 y los 15 años, la aplicación de los coeficientes introducidos por el Real Decreto-ley 16/2025 ha podido dar lugar a cuotas superiores a las que resultarían tras la vuelta a la aplicación de los coeficientes previamente vigentes. Por el contrario, en los periodos de generación más largos, especialmente a partir de los 17 años, se ha producido el efecto inverso, dado que los coeficientes previos eran más elevados que los aplicados durante el breve periodo de vigencia del Real Decreto-ley no convalidado.
Existen, asimismo, determinados tramos temporales en los que la modificación de coeficientes no ha tenido un impacto significativo en la cuota resultante, si bien se trata de supuestos puntuales y de alcance limitado.
En cualquier caso, la revisión individualizada de cada operación se convierte en una cuestión prioritaria. Para los contribuyentes, dicha revisión puede traducirse en la posibilidad de solicitar la devolución de importes ingresados en exceso, mediante la rectificación de la autoliquidación o el correspondiente procedimiento de devolución de ingresos indebidos, o bien en la necesidad de anticipar una eventual regularización en aquellos casos en los que la cuota satisfecha haya resultado inferior a la que correspondería conforme a los coeficientes actualmente vigentes, siempre dentro de los plazos de prescripción aplicables.
A pesar de lo indicado, cabe recordar que tanto los coeficientes no convalidados como los actualmente vigentes constituyen los importes máximos previstos en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No obstante, cada entidad local, en el ejercicio de sus competencias, puede haber aprobado en sus ordenanzas fiscales coeficientes propios e inferiores a dichos máximos, circunstancia que deberá ser igualmente analizada en cada caso concreto.
Revisión de operaciones y control de riesgos
El dinamismo normativo que caracteriza actualmente al IIVTNU exige una atención constante tanto por parte de los contribuyentes como de los operadores jurídicos. La reiteración de escenarios como los vividos en 2025 y 2026 pone de manifiesto la necesidad de avanzar hacia un marco regulatorio más estable y previsible, que permita dotar al tributo de la seguridad jurídica imprescindible para su correcta aplicación.
En este contexto, el seguimiento continuo de las novedades normativas y jurisprudenciales y el análisis técnico de cada operación concreta se revelan como herramientas imprescindibles para gestionar adecuadamente las obligaciones tributarias y evitar consecuencias económicas derivadas de cambios normativos sobrevenidos.
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